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房租大涨自如得背锅!潘石屹错得离谱 房租暴利超想象

时间:2018-08-25 06:21来源:网络整理 作者:佚名

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8月22日,北京"黑中介"投诉举报热线开通,朝阳群众非常踊跃,一天曝光23家中介,自如名列其中,原因就是哄抬房租、无照经营这些。

房租涨得快让大家苦不堪言,猫哥两周前发过一篇文章,把这波房租快速上涨的原因归结为中介圈地《房租要了半条命!两个中介几句话涨40%》,然后看到很多机构洗地的文章,主要观点几类:

长租机构说自己没看到房租快速上涨;

有人说长租机构在租房市场里份额不到2%,根本垄断不了;

以潘石屹为首说,长租这事完全不挣钱。

好吧,猫哥今天把这事给大家说道说道。

先抛个例子出来,自如跟大多数创业一样,有自己的海外样板:AVB,一个美国长租公寓运营公司,不到8万间公寓,市值250亿美元。2017年,自如全国签约的出租房40万间,尽管模式略有不同,但前景怎样你们自己想想。

对上面说的几个观点,猫哥是这么看的:

?说自己不是房租上涨的原因,这种自说自话不需要驳斥;

?说机构份额少垄断不了,这倒是实话,垄断全国是很难的,但是局部的垄断是妥妥的。猫哥最近帮人租房,北京某名校旁边的80平米老破小,一个月2.1万,去年1.5万,你能去哪租?房东根本找不到,能找到的房源都在链家、自如手里,你完全没有讨价还价的余地,爱租不租,吃定的就是你。

在资本的加持下,从每个局部做起,从一线到二线蔓延,这是趋势。最后出来的肯定超级独角兽,吃的喝的都是租客们的血肉。

?潘石屹拿房租和房价比说事,说长租"不足1%的租金回报完全不挣钱,房租再翻一番也还是亏的"。哎,猫哥真的很想提醒下潘总,拍摄之余多学习下吧,您说的只是长租公寓的一种类型,用特例去解释全行业,本身就错得离谱。

02

长租公寓模式有好几种,但最基础是两类:一是自持物业,比如万科180万房租那种;二是非自持物业,强运营型公司,比如自如。

自持物业型的长租公司依靠两条腿走路,一是租房收益,二是自持物业的增值,像京沪这些地方,地产增值比租房收益靠谱很多,所以万科180万的天价房租,其实这算下来3%利润,基本不挣钱,昨天郁亮也说这个领域不挣钱,基本是个实话。这种模式在美国利润率也不高,他们的主要收益来自于房产的高抛低吸和精细化运营。

但用这个案例说自如们没有炒高房租是说不通了,完全是两个事,自如们炒高房租怎么挣钱呢?猫哥给你算个很粗的账,很多细节未考虑,精通财务的同学勿喷:

比如北京80平米的房子,房东预期收租7500,俩中介竞争之后某家1万块钱签约,外租1.2万,签约3-5年。

他们会重新装修,现在互联网装修公司一平米的报价只有八九百块,租房装修肯定不会用非常好的材料,有租过自如房子的装修行业人士表示每平米成本最多三四百块,各种甲醛的新闻大家肯定看过,好吧,装修花费3万。

我们用三年周期看,收租1.2万x36=43.2万,给房东多少钱?这些机构跟房东签约是按11个月算的,所以算下来33万。这间房三年毛收入10.2万,人员工资+各类费用+税费按照超高的比例60%计算,扣除后也还剩余4.08万。

这些机构最主要的硬成本不是买房款,是装修费。三年算下来,从3万到4.08万,每年的复合收益超过10%,猫哥算的很保守,跟一个月房租差不多的服务费都没算,如果工资税费的比例降到收入的50%,那对应的利润率就是20%,是不是一个还可以的生意呢?

实际上,猫哥之前提到的AVB,税前利润率29%,这个就是标杆。

你觉得这就是他们赚钱的全部吗?

这只是个开始而已。

如果只做一个包租公,嗜血的资本会疯了一样杀进来吗?

03

自如、蛋壳为什么涨价那么多抢房源?

你以为他们干的是租房中介,其实人家是正儿八经的金融人士,比那些炒股票、买基金的还有前景。

抢房源就是抢资产!

有点晕的话,听猫哥慢慢说。资本大举进入这个领域也就是最近一两年的事,尤其是今年,动不动就给几十亿,这些每天算账的投资人难道是潘石屹眼中的傻子?

其实,他们看好这个领域,只因为一个政策。在去年7月,在《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中再次提出要推进"房地产投资信托基金(REITs)试点"。

这个名词有点专业,咱们举个例子,看看自如是怎么玩的。

这个通知之后一个月,2017年8月15日,自如就发行成立"中信证券(16.00 +0.76%,诊股)·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"(简称自如1号),2017年9月29日在上交所正式挂牌交易。这个产品期限两年,首期发行规模5亿元,发行利率为5.39%。

它是怎么运转的呢?

04

具体的流程是,自如的租客在交了第一个月的房租之后申请贷款,每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%,猫哥用算了下,实际的年利率约为11.3%!

这种产品极受欢迎,很多租客现金不足也不会算账,房租涨了之后直付更困难了,巴不得有贴心的贷款服务,一个月1万的房租,贷款后也只是每个月多了627块钱,看着很合算啊。

很多金融机构非常愿意购买这类产品,一是收益不错,二是安全性很好,因为租金是一种稳定持续的支出,违约率极低,优先级产品评级为AAA,很不错。也是,现金贷你可以不还,欠房租还真不好跑。

这个产品看起来很成功,没多久,2018年3月20日,自如又宣布成功设立共计20亿元的"自如2号一期ABS",优先级发行利率6.29%--6.75%,比第一期高出不少。

为啥呢?要尽快募集更多的钱去抢市场!

这种产品模式除了一次核准,多次发行的特点外,另一特点是在未来一定期限内,要有充足的基础资产来支持规模,自如作为运营方,要确保能够持续的生成优质的底层基础资产,这样才能不断的付息,支持更多的类似产品的发行。

底层资产怎么来?就需要更多的可供出租的房源,有更稳定的租客,要抢时间。所以砸钱是最简单有效的抢房方式,所以你会看到不经晾晒的新装修房会立刻出租,甲醛超标太正常了,底层资产池越大,自如就可以发行更多的类似的产品,资金可以迅速转起来,规模可以迅速膨胀起来,250亿美金市值也不是不能想啊。

所以总结一下,这个模式就是用租户的信用为抵押,自如从金融机构拿到大笔低成本的资金,用于快速扩张,而租客每月的租金支撑这个游戏持续玩下去,只要租客按期还钱,那就是个印钞机。

这个规模有多大?北大光华REITs课题组认为,中国租赁住房REITs的市值规模可以达到1.56万亿元。

发ABS,都是属于很规范的公司了,现在大把打擦边球的公司都在做这个业务,一不小心就完蛋。

比如前两天,长租公寓公司杭州鼎家就破产了,留下了一地鸡毛。

05

为什么说房租快速上涨影响很大呢?

房租快速上涨直接拉高cpi,cpi是衡量通胀水平的重要指标,直接影响决策;

房租这事对民生影响太大,本来消费就不给力,房租再吞掉一大块的潜在消费能力,结果堪忧;

假如长租机构的这种竞争持续下去,那可以预见的:

以房租为底层资产的类似自如1号、2号的产品会越来越多,规模越来越大;

有了钱,抢房会更激烈,房租会不断上涨,这个竞争也会从一线城市向下蔓延。房租可以一直涨吗?当然不行,会有一些租客退租,支持那些产品的底层资产开始漏水,到了一定的比例,长租的运营方会面临资金链断裂的危险,然后产品也会不断爆雷,这些产品的持有者基本都是金融机构,爆发系统性风险也不是不可能,这个场景前不久你一定见过,所以我爱我家(5.51 -0.18%,诊股)的胡景晖说一旦出问题比匹凸匹还可怕,是有理由的。

十次危机九次地产,2008年的金融危机的起源也是因为美国基于房产的金融衍生品玩得太嗨,结果最后炸了,有些风险不得不防范啊。

现在严控的代价就是可能会损失几个独角兽,反正这物种咱们见多了,少就少点吧。当然,房租可能还会涨,只能希望它正常一点吧。